独立予定者必見！不動産業開業における流れの基礎知識

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STEP1 事務所を設置しよう

不動産業を開業するための流れとして、最初に行うことは事務所の場所を決めることです。

設置する場所の選択肢としては、自宅の一部を事務所にする方法と、部屋あるいは建物を借りて事務所として使用する方法があります。

ただし、自宅の一部を事務所として使用する場合には注意が必要です。

プライベートな空間と明確に区別することが求められているため、出入り口を自宅用とは別に用意しなければいけません。

また、部屋全体を事務所にするのではなく、部屋の一部だけを事務所として使用することもできない決まりとなっているのです。

そして、どちらの場合であっても、立地と広さを考慮して選ぶことが大切となります。

事務所をどこに置くかによって、その後の業績が変わることもあります。

店舗として開かれた事務所とする場合であれば、人通りが多く、立ち寄りやすい場所を選ぶことが必要です。

たとえば、街の中心となっているような活気のある通りの1階といったところが適している場所となります。

また、自分1人で仕事をするのであれば、最低限のスペースを用意することで事務所を設けることができます。

しかし、複数人を雇用する予定がある場合には一定の広さを持った事務所を確保しなければいけなくなるのです。

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STEP2 会社を設立しよう

不動産業の開業には、必ず会社を設立しなければいけないというルールはありません。

必要な手続きさえ行えば、個人事業として営業することも可能です。

しかし、個人で営業する場合と比べると、法人化している組織であるほうが社会的な信用が高まりやすくなるため、営業に有利となることもあります。

また、法人化には税制上のメリットもあります。

たとえば、会社の場合、個人事業と比べて費用計上できる範囲が広かったり、損益通算に制限を与えられることがなかったりといったメリットがあるのです。

さらに、もし経営悪化や倒産となったときには、責任の重さにも大きな違いがでます。

個人事業に失敗してしまうと事業主は自らの財産全てを失う可能性があります。

しかし、会社の場合には、債務対象となるのは、出資額の範囲内となっているのです。

ただし、個人で事業を行うことにもメリットはあります。

事業に関するすべての決断を個人で行うことができるという点です。

また、生じた利益を、すべて自分のものとすることも可能です。

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STEP3 会社設立のための手続きをしよう

さまざまなメリットを持つ会社設立ですが、実行するためにはいくつかの手続きが必要です。

まず、会社の基本事項となる事業目的や商号、本店の所在地や役員などを決めなければいけません。

さらに、会社のルールとなる定款の作成も必要な工程の1つです。

定款は作成するだけではなく、管轄する公証人役場で認証してもらうことも求められます。

次に行うべき手続きは、作成した定款に従って社員らによる出資金を払い込むことです。

そして、払い込みをした証明として金融機関から残高証明書を発行してもらいます。

資金の準備だけではなく、法務局への登録申請も必須の手続きです。

会社設立登記申請書や認証を受けた定款、残高証明証、議事録など登記に必要となる書類を準備します。

そろった書類は法務局へ持参し、確認を得たうえで、登記事項証明書や印鑑証明書を取得します。

法務局での手続き後には、税務署でも会社を設立したという届出書や青色申告の承認申請などといった手続きを行わなければいけないのです。

場合によっては、社会保険関係の手続きをすることも必要となります。

従業員がいる場合であれば、労災保険や雇用保険といった社会保険に加入することは必須です。

また、従業員や役員が社会保険の対象となっている場合には、厚生年金や健康保険の手続きも行わなければいけません。

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STEP4 宅地建物取引士資格取得者を設置しよう

不動産業を営むにあたり必須となる資格が宅地建物取引士資格です。

不動産業には宅地建物取引士資格取得者しかできない仕事があります。

宅地建物取引業法に定められた重要事項の説明、重要事項説明書への記名・押印や、契約書などの書面への記名・押印は、宅地建物取引士のみに許可された業務となっているのです。

さらに、宅地建物取引業法によって、宅地建物取引業を営む場合には宅地建物取引士を必ず設置しなければいけないという定めがあります。

設置しなければいけない資格取得者の人数は、会社の規模や業務内容により異なるため、事前に必要人数を確認しておくことが必要です。

原則として、代表となる事務所に設置する専任の宅地建物取引士の人数は、宅建業に従事する人の数の5分の1以上であることが決まりとなっています。

また、本店や支店などの事務所以外であれば、従業者数が5名以内の場合には設置数は1名以上です。

さらに、従業者数が6～10名であれば2名以上、11～15名の従業員がいる場合であれば3名以上と定められています。

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STEP5 宅地建物取引業免許を申請しよう

宅地や建物といった不動産の取引を行う際に宅地建物取引業法によって定められているのは専門資格取得者の設置だけではありません。

宅地建物取引業免許も必要となります。

宅地建物取引業免許は法人だけではなく、個人にも申請が求められている免許です。

免許を受ける行政庁は、事務所の設置場所によって異なります。

事務所の設置場所が1つの都道府県にある場合には都道府県知事の免許を受けることが必要です。

一方、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には、国土交通大臣の免許となります。

ただし、宅地建物取引業免許を申請のための書類を提出する先は、どちらの種類であっても同じ場所です。

事務所の所在地を管轄する都道府県庁の宅地建物取引業担当課となっていて、提出は申請する本人が行くことが原則となっています。

申請の際には免許申請書や宅地建物取引業経歴書、専任の取引士設置証明書のほか、複数の書類と申請手数料が必要です。

書類は指定された部数の副本も提出しなければいけないため、事前に準備し不足がないようにしっかりと確認しておきましょう。

申請の審査が通ると免許の通知が送られます。

通知が届いたら、営業保証金の供託を行って、供託書の写しを添付のうえ、免許証の交付を受ければ手続き完了です。

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STEP6 宅建協会など各団体への加入でさらに安心

必ず行わなければいけないものではありませんが、いざというときに安心となるのが全国宅地建物取引業保証協会と指定流通機構への加入です。

宅地建物取引業保証協会は、宅地建物取引業の経営の支援活動や不動産にかかわる情報支援などを行っています。

そして、事前に宅地建物取引業保証協会に加入していると営業保証金の供託免除を受けることが可能となるのです。

さらに、指定流通機構への会員の加入にも、メリットがあります。

指定流通機構は国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、法人が不動産情報の交換を行うネットワークシステムです。

会員になることで地域の最新の不動産情報を得ることが可能となります。

そして、この2つの団体のサービスや支援をともに受けるための方法が、各都道府県にある宅地建物取引業協会への加入となっているのです。

さらに、通称「全宅保証」と呼ばれる全国宅地建物取引業保証協会への加入でも安心につながるサポートを受けることができます。

いざというときに営業保証金制度による支援を受けることができるからです。

この制度では、開業する前に一定額を預けておくことで、取引で事故が起きた際に、損害の大きさに応じた賠償を行うことが可能となります。

業務を行うにあたり不安となる損害賠償のリスクを軽減することができるようになるのです。

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まとめ

不動産業は、個人で独立して開業しても、会社を設立して業務を行っても、どちらの方法でも業務を行うことは可能となっています。

しかし、不動産業の開業のためには、さまざまな手続きが必要です。

免許の取得や認可、団体への加入といった手続きをすべて行うためには、たくさんの書類の作成や準備を行い、提出しに行くことが求められます。

また、手続きによっては時間がかかるものもあるため、余裕を持って準備期間を設けておくことが大切です。

たとえば、宅地建物取引業免許を取得するだけでも申請から免許の通知の受領までには4～6週間ほどかかることが一般的となっています。

複雑な手続きが数多く必要となる不動産の開業をスムーズに行うためには、事前に開業までの流れを把握しておくことがポイントです。

大切な手続きで不備を生じさせないためにも、各提出先に必要となる書類は前もって確認し、手続きは流れに沿って慎重に進めていくようにしましょう。