居酒屋やバーの独立開業！ 息の長い店をつくる物件＆場所選びのコツ

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出店地域の選び方3つのポイント

開業・独立を目指している人ならば、ひとつぐらいは希望の出店地域があるでしょう。「絶対にこの場所で成功してみせる」と強い思いを実現する前に、その地域が自分の店に合っているか、商売をするのに向いているかなど、いくつかのチェック項目に当てはめて客観的な目で見極めることをおすすめします。チェックするポイントは、以下の3つ

（１）出店地域選び方のポイント１

まず1つ目は、「そのエリアにどれだけの人が集まるか」です。それを把握するために商圏マップを作成してみましょう。目安は、都心ならば徒歩500〜600m、自転車2〜3km程度で、郊外ならば自動車5km圏内です。この範囲内にどれだけの人が集まるのかを調べます。また、その地域が住宅エリアであれば夜間の人口が多く、オフィスや学生、商業エリアであれば昼間の人口が多いなど、その地域のタイプを知ることもとても大切です。

（２）店地域選び方のポイント２

2つ目は、「その土地は見えやすいか」です。人が集まる場所から見えやすくなくては、お店の認知度を高めることが難しくなります。

（３）店地域選び方のポイント３

そして3つ目は、「その土地は行きやすいか」です。行きやすいとは人の流れを意識することで、例えば、近くに大学やオフィスがあるような場所でお昼のランチを狙ったお店を開店するのであれば、大学やオフィスに近い方がランチを食べて戻るのに便利です。それが居酒屋であれば、駅の近くに店を構えた方が飲んで帰る学生やサラリーマンには好都合でしょう。このように、消費者が行きやすいお店になるのかを想像することが大切なのです。

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どこから物件情報を入手するべきか

出店したい地域が定まったら、物件を探す方法を考えましょう。まず最も一般的なのが、不動産屋です。不動産屋の中には、住宅中心に扱う業者と店舗中心に扱う業者がいるので、後者であることを見定めてからコンタクトをとりましょう。

店舗に強い業者を見つけたら、定期的に訪問して顔見知りになっておけば、不動産屋の担当者も良い物件が出てきたらいち早く教えてくれるようになります。

また、付き合いのある銀行があれば、その銀行に聞いてみるのも手です。

銀行には商売柄、多くの物件情報が入ってきます。紹介すれば銀行にも一定のロイヤリティーが入るため、積極的に紹介してくれるはずです。

他にも、デザイン会社や内装工事業者が決まっているのなら、それらの担当者に物件について相談するのも良いでしょう。

こちらも商売柄、物件情報を仕入れている場合があります。思わぬ掘り出しもの物件が出てくる可能性もあるので、ダメもとで聞いてみるのがおすすめです。

手っ取り早く物件を探したいなら、物件情報を集めたwebサイトを活用しましょう。条件設定をするだけで、ユーザーの理想の物件を検索できるのでとても便利です。

しかし、「見せ物物件」と言われる客引きだけに掲載されて実際は貸出ししていない物件には注意しましょう。

見せ物物件かどうかは、電話で確認すれば簡単に分かります。電話した際に、その時点で「○○は今契約が決まってしまいました。

他にも物件が多数ありますのでいかがですか」という流れであれば、確認した物件はほぼ見せ物物件だったと言えます。そのような手口で客引きをする業者も多いので、優良業者を見極めるようにしましょう。

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階数や看板の設置位置、集客に有利かどうかを見定める

物件選びの大きなポイントは、階数と看板の設定位置です。出来るだけ1階の物件を選ぶようにしましょう。

メディアで頻繁に紹介されるような注目度の高いお店であれば、そのお店を目的に人が集まるため、そのお店が何階にあろうが問題ではありません。

それは、そこに行くことがお客様にとっての目的だからです。しかし、大体のお店はそうではありません。一階にお店を構えて、通りすがりの人に全力でアピールする必要があります。

その際には、看板の位置も重要です。道路や歩道から視認性の高い場所に看板を設置することが理想的ですが、看板の設定位置は自由に決められずすでに決まっている場合も多いので、物件を選ぶ際には忘れずに確認してください。

また、建物に設置する広告を規制する条例がある行政もあるため、そちらも事前にチェックしておくようにしましょう。

看板を設置するポイントは、人の流れを意識することです。人の流れに対して直角に看板を設置することが鉄則です。

なぜなら、建物の正面のみに看板を設置すると、歩いてくる人々の視界に自然と入り込まないからです。これでは集客に対して有効だとは言い切れません。

また、人の目は自分のアイレベルにあるものを認識しやすいため、看板の高さも通りを歩く人々のアイレベルに合わせるようにしましょう。

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機能性と効率的な配置、設備についてプランニングする

物件を最大限に活用するためには、面積や部屋の形もしっかりとチェックすることをおすすめします。

機能性と効率的な座席の配置を実現するためには、整った形の平面がベストと言えます。ユニークな形の平面はインパクトがあり、機能性や効率を考えないのであれば、それもまた味といえましょう。

しかし、居酒屋やバーのようなサービス業であれば、やはり機能性や配膳しやすい座席の配置はとても大切です。

また、柱型が部屋の中に出ている物件ですが、賃貸市場で表示される面積は壁芯であり柱型を含んだ面積になるため、柱型の面積分損していることになります。

また、面積や部屋の形以外にもチェックしておきたいのが、設備の状況です。

店舗物件にはスケルトンと居抜きがあり、スケルトンは内装も何もされていない状態、居抜きは前の店舗の内装や設備がそのままの状態を言います。

スケルトンの場合には、インフラの容量が自分のやりたい店に合っているかを欠かさずチェックしてください。

また、居抜きは一見使えそうな設備に見えても素人では分からない部分も少なくないので、事前に最低限の知識は詰め込んでおくことが必須です。それでも分からない場合には、内装工事業者などの専門家に相談してみるのも良いでしょう。

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契約条件やオーナーについてくまなくチェックする

立地も物件も申し分ないとなったら、最終的な見所は物件の契約条件です。こちらも、立地同様に3つのポイントがあります。

（１）チェックポイント１　実質賃料はいくらか

まずは、実際に支払う実質賃料の計算です。店舗物件の賃料は一般的に一坪いくらと提示されることが多く、実際にはこの数値にいろいろな名目のお金が追加されます。さらに、この賃料に保証金の金利や共益費などをすべて足して実際の面積で割った金額が本当に必要となる額です。物件によっては、一括で空調管理していたりゴミを排出していたりする場合があり、別途それらの料金も支払わなければならない場合もあるため気をつけましょう。

（２）チェックポイント２　賃料の支払い時期

続いては、その賃料をいつ支払うかです。契約してすぐに支払うのか、工事を始めてから支払うのかによっては資金調達の余裕も変わります。また、退去時の保証金の返還や返還される場合にはその時期についてもチェックが必要です。

（３）チェックポイント３　オーナーの確認

最後は、オーナーの確認です。ここで確認するのは、オーナーの経営状態と長く付き合えそうかどうかという点。経営状態は、オーナーが破産してしまった場合、契約時に支払った敷金や保証金などが戻ってこない可能性があり、さらには退去を要求されることがあるからです。また、長く付き合えるかどうかというのは、賃料の急な値上げや利用条件を頻繁に変えるなど自分本位なオーナーもいるためです。そのようなオーナーに振り回されないよう、事前に評判をリサーチしておきましょう。

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まとめ

居酒屋やバーの開業・独立を志す人が多い中、実際に開業した大半の飲食店が3年未満に閉店しているという悲しい事実もあります。

長引く不況などの社会的要因ももちろんありますが、開業や独立をあまり深く考えずに行ってしまって失敗したというケースも多くあります。

せっかく自分の店を持つのですから、出来れば失敗はしたくないもの。

3年後、10年後も愛され続ける店を経営するためには、先述したようなポイントはあくまでも最低限の知識と捉えて、ぬかりのない開業・独立プランを立てましょう。

準備段階でしっかりと自信と知識を養えば、その後の経営にも大きく影響するはずです。ぜひ、これを機会に心がけてください。