開業前の最初の仕事！店舗の物件探しの上手なやり方

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立地条件がカギ！それぞれの立地の特徴を見てみよう

店舗物件の探し方は、まず立地条件を選定することから始めてみてください。

お店を繁盛させるためには、たくさんの来客を集めなければなりません。 そのためには条件の良い立地を探して店舗を構えるというのが第1条件になります。 まずはそれぞれの立地の特徴を見て自分の店舗をどの場所に構えるのが良いか考えてみてください。 駅前や繁華街はとても人気のエリアです。 人通りが多く、たくさんの来客が見込めるでしょう。

ただ、その分だけ賃料が高く価格設定にも一考する必要があります。 これに対して商店街や住宅街は賃料が低い傾向にあります。 その分、人通りは少なく、いかに地元の人を集客できるかが経営のカギを握ることになります。

ビジネスパーソンをダーゲットにするならオフィス街が狙い目です。 ただ平日の利益は大きく見込めるものの休日はやや売り上げが冷え込みがちになることも考えておきましょう。 車での集客を狙って幹線道路沿いに立地するのもおすすめです。 その場合は駐車場の整備が必要不可欠になってくるでしょう。

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どっちがいい？居抜き物件とスケルトン

店舗物件を探す際は、いかにコストを低く抑えるかも重要な課題です。 そのためには居抜きの物件も探していく必要があるでしょう。 居抜き物件の良いところは、何といっても必要な設備が整っているという点です。 飲食店の開業をする場合、設備投資に多くのコストがかかってしまいます。 その点、以前も飲食店が入っていた物件であれば、新しく設備を導入する必要がなくなり、高額になりがちな初期費用を大幅に抑えることも可能です。

一方、スケルトン物件は内装設備を1から整えなければなりません。 居抜き物件に比べると、その分だけ初期費用が高額になりがちです。 何かと入用な事業の開始直後は、できるだけ大きな出費を抑えたいところなので資金調達に不安がある場合などは居抜き物件の方がメリットとしては大きいといえるかもしれません。 ただスケルトン物件の良いところはオリジナリティが発揮できる点です。 居抜き物件の場合は既存の設備や内装をそのまま使うことになるので安く物件探しができる反面、自分好みの店舗を形づくることはできません。

また、そこに以前入っていた店舗が閉店したという事実も居抜き物件にはつきまといます。 こうしたメリット・デメリットをよく考えたうえで居抜きかスケルトンかを決めていきましょう。

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店舗物件はどこで探す？情報を比較しながら探そう

一般的な賃貸住宅の物件探しは、まずインターネットで情報を集めて、それから不動産業者に足を向けるというのが基本の探し方でしょう。 これに対して店舗の物件探しはどうでしょうか。 店舗の物件探しも不動産業者を経由して探していくのが基本ではあります。 ただ一般的な不動産業者は一般の賃貸住宅向けに事業を展開していることが多い傾向です。 そのため不動産業者経由で店舗物件を探す際は、店舗物件の紹介に強みを持っている業者を探すことが何よりも大切になります。

一方、銀行などの融資機関から店舗物件を紹介してもらうという方法もあります。 銀行もさまざまな物件情報を持っています。 開業のための融資をしてもらったら、そこから物件の情報を入手してみても良いかもしれません。 あるいは依頼する内装業者やデザイン会社が決まっているなら、そうした会社に頼んで物件探しをお願いしてみるのもひとつの手です。 工事会社には物件に関する情報が多く入ってきます。 その中から一般の不動産業者には出回っていない掘り出し物が見つかることもあります。

ひとまず情報を集めたいならインターネットで情報を検索してみても良いでしょう。 手っ取り早く物件を見つけることができるはずです。 ただネット上の物件情報には「見せ物件」といって実際には借りられない物件情報も掲載されています。 そうした情報に引っかからないよう情報の収集は複数のサイトなどを見比べながら進めていくように心がけましょう。

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契約条件を見定める！賃料以外の費用もチェック

立地条件などで目星の物件が見つかったら今度は契約条件について適切かどうか見ていきましょう。 店舗物件を借りる際は賃料が一番気になる点かもしれませんが、それ以外にもさまざまな名目のお金がかかってきます。 店舗物件は特に初期費用が高額になりがちですから賃料の安さだけでなくその他の名目のお金についてもしっかりと注意を払いましょう。

たとえば保証金はいくらかきちんとチェックしておいてください。 保証金は一般の賃貸物件における敷金のようなお金です。 家賃の6カ月以上が一般的ですが、中には12カ月分の保証金が設定されていることもあるので確認しておいてください。

また契約すれば前家賃の支払いを済ませなければなりません。 契約した月の日払い家賃と翌月分の家賃が必要になるので用意しておきましょう。

その他にも礼金や不動産仲介料、譲渡料など契約に際してはさまざまなお金がかかります。 礼金をとられることも少なくなっていますが、不動産仲介料は不動産経由で物件を探した場合には必要になることもあります。 譲渡料は居抜き物件に必要な費用で設備や什器などを受け取るときに発生するお金です。 共益費や管理費など家賃に含まれている隠れた費用もあるので家賃以外にもこうした名目のお金をしっかりチェックしておきましょう。

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内装業者の選定はお店の浮き沈みを握る

お店を繁盛させるためには、いかに内装にこだわるかにかかっているといってもいい過ぎではありません。 内装はお店のコンセプトや雰囲気を決定づけます。 集客には不可欠な要素なので、しっかりと考えていかなければなりません。 そのためにも内装業者の選定は慎重に行うべきです。 内装は1度施してしまうと簡単にやり直しができないうえに費用も高額になりがちなので失敗ができません。 内装業者はお店の運命を担う存在でもあるので信頼できる業者に工事を依頼するのが大切です。 それでは業者選びに失敗しないためにはどこに注意すれば良いでしょうか。

まず、その業者の過去の実績を参考にして選定作業を進めていってください。 店舗の内装は内装業者であればどこでもできるわけではありません。 業者によって一般住宅の内装が得意なところもあれば店舗内装が得意なところもあります。 過去の実績を見れば得意分野がわかるので、それを参考に店舗内装が得意は内装業者を探しましょう。

また信頼できる内装業者を探したなら友人や知人から紹介してもらう方法もおすすめです。 しかるべき人から紹介してもらった業者なら信頼して工事を任せられるはずです。 ただ業者選びは複数の会社を比較して検討していった方が良いでしょう。 それぞれの業者によって見積もりも異なるので費用面でも比較しておいた方がのちのち損をしなくて済みます。

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細かい部分のチェックも！見落としがちな点を確認

立地条件や契約条項など一通り物件探しに目星がついたら、あとは細部をつめていく作業に移っていきましょう。 こうした条件以外にも物件探しには注意が必要なことがまだたくさんあります。 たとえば電気の容量です。 店舗経営はたくさんの電気を使用します。 目星をつけた物件の電気容量が足りないと、あとになって容量を増やす工事が必要になることもあります。 そうなれば思わぬ出費や無駄な時間を使うことにもなるので物件探しをする際に電気容量についてもよく注視しておいてください。 同じようにガスの種類にも注意が必要です。 業務用のガステーブルの中には「都市ガスしか使えないもの」「LPガスしか対応していないもの」などがあります。 借りる店舗が都市ガスなのかLPガスなのかについても確認しておきましょう。

また「看板の設置ができるかどうか」や「設置するとしたらお金がかかるかどうか」も確認が必要です。 駐車場についても「どれだけの広さがあるのか」などチェックしておいた方が良いでしょう。 こうした細かい部分を一通り見たら初期費用やランニングコストを簡単に割り出して算出できる粗利をざっと考えておいてください。 開業したあとどのくらいの期間で初期コストを回収できるのかなど、その後の経営にも大きく関わってきます。 そのためしっかりと数字の計算をしておけると安心して事業を始められるでしょう。

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まとめ

店舗物件を探すことは、いわば経営の第一歩ともいえる重要なプロセスです。 店舗の立地条件や契約事項、初期費用や内装業者の選定など、どれも経営を成功させるためには不可欠な要素ばかりです。 もちろん中には立地条件の悪さにもかかわらず繁盛しているお店もたくさんあります。 ただ、やはり店舗の条件が良いに越したことはありません。 また初期費用が高くても、お店が繁盛すれば簡単に回収できる可能性も高まります。

しかし開業したばかりのお店がすべてうまくとは限らないでしょう。 時には集客がなかなかうまくいかずに、やりくりが大変になってしまうこともあるかもしれません。 そのとき初期費用をできるだけ安く抑えていれば、厳しい状況を乗り越えて経営を続けていける可能性もあがるでしょう。 それだけ物件探しは、お店の経営にとって大切だということです。 たかが物件とあなどらず慎重にそれぞれの物件を見定めて希望に合う良い店舗を手に入れましょう。